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Stadtentwicklung


Öffentliches Baurecht (Stadt Leer)

Die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für alle Bauvorhaben sind in zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien festgehalten. Sie werden allgemein mit dem Begriff „Öffentliches Baurecht“ bezeichnet. Es umfasst  das (Bau-) Planungsrecht, das im Baugesetzbuch (BauGB) mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt ist (wo und was gebaut werden darf), und das Bauordnungsrecht, das überwiegend in der Niedersächsischen Bauordnung enthalten ist (wie gebaut werden muss).

Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die – im Interesse des jeweils geregelten Gegenstandes – Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens haben, das so genannte „Baunebenrecht“. Hierzu gehören zum Beispiel die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStG), des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes (NNatG) oder des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG).

Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt.

Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherrn und den Nachbarn insbesondere durch das Nachbarrecht, das im Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz (NNachbG) niedergelegt ist, sowie zwischen den Bauherren, den Planern und den Bauunternehmern vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadtgebiet der Stadt Leer und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Er besteht aus einem Plan und der Begründung. Ob die hierzu dargestellten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden, wird in diesem Plan jedoch noch nicht bestimmt, sondern erst mit einem Bebauungsplan, wenn der konkrete Bedarf anfällt.

Aus dem Flächenuzungsplan entsteht einerseits kein Nutzungsanspruch. Andererseits kann jedoch ein Bebauungsplan im Regelfall nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan muss im Regelfall zunächst der Flächennutzungsplan geändert werden.

Das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplanes entspricht in der Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit dem nachstehend beschriebenen Verfahren zur Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes und ist im Baugesetzbuch geregelt.

Der Flächennutzungsplan muss jedoch im Gegensatz zu den Bebauungsplänen, die keiner Anzeigepflicht unterliegen, der höheren Verwaltungsbehörde zur Genehmigung vorgelegt beziehungsweise berichtigt werden.

Der Flächennutzungsplan kann während der Dienstzeiten der Stadt Leer im Fachdienst 2.61 - Stadtentwicklung Stadtplanung Umwelt - Rathausstraße 1, (Rathaus-Neubau) 1. Obergeschoss eingesehen werden.

Bebauungsplan / Vorhabenbezogene Bebauungspläne

Bebauungspläne regeln die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb von Teilen einer Gemeinde. In der Regel trifft der Bebauungsplan detaillierte Festsetzungen, zum Beispiel Art und Maß der baulichen Nutzung zu bebaubaren Flächen, zur Erschließung und teilweise auch zur Gestaltung von Gebäuden und Einfriedungen in Form von örtlichen Bauvorschriften.

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgt nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Danach sollen Bebauungspläne eine nachhaltige, städtebauliche Entwicklung fördern. Dabei sollen Bebauungspläne dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und natürliche Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch im Hinblick für den allgemeinen Klimaschutz.

Der Bau und Sanierungsausschuss der Stadt Leer beschließt über die Aufstellung beziehungsweise Änderung eines Bebauungsplanes sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt erforderlich ist. Bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen entscheiden die politischen Gremien auf Antrag eines Vorhabenträgers nach pflichtgemäßem Ermessen über die Einleitung des Verfahrens.

Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt eine Beteiligung der Öffentlichkeit bei allen kommunalen Planungen. Die Mitwirkung der Öffentlichkeit soll zu einem frühen Zeitpunk erfolgen, zu dem wesentliche Planänderungen noch möglich sind. Im Regelfall werden nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die ausgearbeiteten städtebaulichen Entwürfe mit Erläuterungen beziehungsweise Begründungen als „Grundzüge der Planung“ im Rahmen einer Öffentlichkeitsbeteiligung durch eine Bürgerversammlung oder durch Aushang der Unterlagen im Rathaus von den Planerinnen und Planern des Fachdienstes Stadtentwicklung, Stadtplanung und Umwelt erläutert. Anschließend wird dann der Bebauungsplanentwurf übererarbeitet und nach dem Auslegungsbeschluss durch die politischen Gremien und der ortsüblichen Bekanntmachung hat die öffentliche Auslegung für die Dauer eines Monates im Rathaus zu erfolgen.

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachdienstes 2.61 stehen dann gerne erneut für eine Beratung zur Verfügung und nehmen die Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger entgegen, die dann dem Rat abschließend zur Prüfung vorgelegt werden müssen. Der Rat entscheidet im Rahmen der Abwägung, ob und inwieweit eingereichte Stellungnahmen die Bebauungsplanentwürfe beeinflussen, und beschließt dann den endgültigen Entwurf als örtliche Satzung, soweit eine Berücksichtigung von Stellungnahmen nicht eine erneute öffentliche Auslegung erfordert. Ist keine weitere öffentliche Auslegung erforderlich, erfolgt der Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt Leer. Mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt für den Landkreis Leer wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan regelt die korrekte Zulässigkeit von einem Vorhaben, wenn ein Vorhabenträger oder Investor auf der Grundlage eines mit der Stadt Leer abgestimmten Planes zur Durchführung eines bestimmten Vorhabens und der Erschließung (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan setzt somit das Vorliegen einer konkreten Planung eines Investors voraus, welches in einem bestimmten Zeitraum umgesetzt werden muss. Das Aufstellungsverfahren ist mit dem eines Bebauungsplanes identisch.

Für die Änderung eines Bebauungsplanes gilt ebenfalls grundsätzlich das hier aufgezeigte Aufstellungsverfahren. Die Bebauungspläne können auch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Diese vereinfachte Veränderung setzt jedoch die Beteiligung der betroffenen Bürger voraus. In diesem Fall ist ebenfalls die Bekanntmachung erforderlich.

Für die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht seitens der Bürger aber kein Rechtsanspruch.

Wichtig ist, dass für jeden Bebauungsplan jeweils die aktuelle Baunutzungsordnung gilt, die zum Zeitpunkt des ersten Tages der Auslegung gültig gewesen ist. Deshalb können für verschiedene Bebauungspläne unterschiedliche Baunutzungsverordnungen gelten, die im Detail voneinander abweichen.

Rechtsverbindliche Bebauungspläne können während der Dienstzeiten im Fachdienst 2.61 Stadtentwicklung, Stadtplanung und Umwelt (Rathaus-Neubau), Rathausstraße 1, Obergeschoss eingesehen werden.

Straßenausbauplan

Für die Erschließung neuer Wohnbau- und Gewerbegrundstücke wird auf der Grundlage eines Bebauungsplanes, der die öffentlichen Verkehrsflächen festsetzt, ein Straßenausbauplan erstellt.

In diesem Plan wird festgelegt wie die Straße im Detail mit allen (Neben-) Einrichtungen wie Gehwegen, Radwegen, Fahrbahn, Parkplätzen, Grünbeeten und so weiter höhen- und auch lagemäßig gestaltet werden soll. Bei der Hauptplanung lässt sich daraus entnehmen wo und in welcher Höhenlage eine Grundstückszufahrt etwa mit Rücksicht auf geplante Grünbeete oder Parkstreifen angelegt werden kann.

Nach dem Niedersächsischen Straßengesetz (NStG) hat jedes Grundstück Anspruch auf eine Zufahrt. Weitere Zufahrten können, müssen aber nicht vom Straßenbaulastträger geduldet werden.

Des Weiteren gibt die Straßenplanung dem Architekten die Möglichkeit, die Erdgeschossdecke und die Eingangshöhen des Gebäudes mit Rücksicht auf die Straßenhöhe optimal auszurichten und häufig beziehen sich Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich zulässiger Gebäudehöhen auf die Straßenhöhe. Angegeben werden die Straßenhöhen in Meter über NN (durchschnittliche Meeresspiegelhöhe).

 

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